Forskjellen mellom brutto- og nettoareal – hva betyr det for deg som leietaker?

Når bedrifter skal leie kontorlokaler blir man ofte møtt med et tilbud som baseres på hvor stort kontorlokalet er i antall kvadratmeter (m²/kvm). Dette virker logisk – man betaler basert på hvor stort lokalet faktisk er. Likevel kan det være stor forskjell i den faktiske størrelsen mellom to kontorlokaler som begge har oppgitt samme areal, for eksempel 500 m².

Bakgrunnen for dette er at den oppgitte størrelsen, som også tilbudet baseres på, ofte er en arealberegning som inkluderer påslag for fellesarealer i eiendommen. Dette kalles brutto leieareal (BTA). Næringsbygg varierer i stor grad på hvor mye som regnes som fellesarealer – alt fra ganger, trappeløp, heis, inngangsparti, kantine, møteromssenter til treningsrom.

Det arealet dere faktisk disponerer til eksklusiv bruk, kalles nettoarealet (NTA). Dette er det innvendige arealet dere kan bruke til arbeidsplasser, møterom og andre funksjoner internt i virksomheten.

Hva sier standardene?

I Norge brukes NS 3940:2012 – Areal- og volumberegning av bygninger til å definere arealtyper:

• Bruttoareal (BTA): Arealet av bygget målt til ytterkant av yttervegger eller til midt i vegg mot andre enheter eller fellesareal.
• Bruksareal (BRA): Nettoarealet + arealet av innvendige vegger, sjakter osv.
• Nettoareal (NTA): Det faktiske arealet innenfor veggene, eksklusivt for leietakers bruk.

Det er altså fullt mulig at to kontorlokaler med likt oppgitt BTA har svært ulikt nettoareal tilgjengelig.

Hvor stort kan avviket være?

I praksis kan bruttoarealet være 10–30 % større enn nettoarealet, noen ganger mer. Et kontorlokale på 500 m² BTA kan dermed gi alt fra 350 til 450 m² netto, avhengig av byggets utforming og mengden fellesarealer.

Dette er også grunnen til at mange stusser på visning – “her var det mye mer plass enn jeg trodde” eller “dette føltes mye trangere enn forventet”.

Hva betyr dette for deg som leietaker?

Som leietaker betyr dette at du må vurdere hvor mye du er villig til å betale for fellesarealene, og hvilken verdi de gir for din bedrift.

Eksempler:

• Kantine og sosiale soner: Hvis dere ser stor verdi i en felles kantine som bidrar til trivsel og effektivitet, er det verdt å betale for dette via bruttoarealet.
• Egne løsninger: Dersom dere heller vil ha interne pauserom og spiseplasser, må dette arealet avsettes i nettoarealet – noe som krever mer eksklusivt areal.
• Effektivitet: For konsulentbedrifter hvor mange ansatte er ute hos kunder, kan det være lite hensiktsmessig å betale for store fellesarealer. Her kan et kompakt og effektivt nettoareal være mer lønnsomt.

Hva koster fellesarealene?

Tall fra RSM Norge (2023) viser at felleskostnader i kontorbygg kan ligge mellom ca. 230–570 kr per m² per år for bygg med høye driftskostnader. Dette kommer på toppen av selve leieprisen, og viser at fellesarealene faktisk kan utgjøre en merkbar del av totalkostnaden.

Vårt beste tips

Når dere vurderer ulike alternativer, bør dere alltid:

• Samle en oversikt over bruttoareal, nettoareal og fellesfasiliteter.
• Beregne estimerte totalkostnader (leie + felleskostnader).
• Vurdere verdien av fellesarealene opp mot bedriftens behov og kultur.

På den måten får dere et bedre beslutningsgrunnlag og kan sammenligne lokaler på en mer rettferdig måte. Det er ikke nødvendigvis det arealet med lavest pris per m² som gir best verdi – det er forholdet mellom brutto, netto og bruksverdi som teller.

Oppsummering

Forskjellen mellom brutto- og nettoareal kan ha stor betydning for hva du faktisk får igjen for leiepengene. Mens bruttoarealet inkluderer fellesarealer, er nettoarealet det du som leietaker kan bruke eksklusivt. Forskjellen kan være betydelig, og kostnadene til fellesarealer bør vurderes nøye opp mot hvilken verdi de gir for din virksomhet. Med oversikt over arealtyper og felleskostnader står du sterkere i forhandlinger og valg av kontorlokaler.

Om forfatteren

Denne artikkelen er skrevet av Lauritz Kittelsen, rådgiver i Spacefinder. Han har ekspertise innen kontorrådgivning og hjelper små og mellomstore bedrifter med å finne eller leie ut kontorlokaler.