Når bedrifter ser etter nye kontorlokaler i Oslo, er det lett å undervurdere arealbehovet og kostnadene. Mange sammenligner med bolig og ser kun på netto kvadratmeter – altså gulvflaten.
I realiteten trenger de fleste selskaper nær dobbelt så mye plass som først antatt. Grunnen er at man betaler sin andel av fellesarealer, og at møterom, stillerom, garderober, kjøkken og sosiale soner krever langt mer plass enn man tror.
Les også: Hvor mange kvadratmeter kontor per person?
Leiepriser og felleskostnader for kontorlokaler i Oslo
Leieprisene på kontorlokaler i Oslo sentrum varierer mye, men for innflyttingsklare lokaler med god standard ligger nivået typisk mellom 3 500–4 000 kr per m².
-
Rimeligere lokaler “as is”: fra ca. 2 700 kr per m²
-
High-end lokaler i CBD (Vika, Bjørvika): opptil 6 500 kr per m²
I tillegg kommer felleskostnader, som normalt ligger på 400–600 kr per m².
Se vår detaljerte oversikt: Hva koster det å leie kontor i Oslo i 2025?
Skjulte kostnader du må regne med
Oppvarming og strøm
Det første du bør sjekke er om oppvarming inngår i felleskostnadene. Strøm til lys og utstyr går normalt på egen måler.
-
Elektrisk oppvarming (panelovner): mindre effektivt, høyere regning
-
Fjernvarme: mer kostnadseffektivt og forutsigbart
Ventilasjon og luftkvalitet
Oppgradert ventilasjon er viktig både for arbeidsmiljø og kostnader. Mange lokaler er dimensjonert for lavere bruk enn dagens behov. Sett krav til luftmengder i forhold til antall ansatte og faktisk bruk av lokalene.
Internett og IT-infrastruktur
For små og mellomstore selskaper er kostnaden ofte lav – bestill fiber eller bredbånd, og du er i gang. Men for større virksomheter kan behovet for servere, patchesystemer og tekniske rom (EF-rom) gi merkostnader.
Sørg for at bygget er tilrettelagt for deres digitale infrastruktur.
Møblering og interiør: mer enn mange tror
Møblering av et kontor kan være en betydelig investering. Mange vurderer bruktmarkedet, men det er tidkrevende og lite helhetlig.
-
Kontorstoler og pulter koster mer enn antatt
-
AV-utstyr (skjermer, møteromsteknologi) er dyrt
-
Tilpasning og montering krever ekstra ressurser
Vi anbefaler å beregne minst 30 000 kr per ansatt til møbler og utstyr.
Tilpasning og oppgraderinger av lokaler
Skal lokalene bygges om med møterom, stillerom eller bedre akustikk, er det viktig å ha oversikt over hvem som tar kostnaden:
-
Lange kontrakter: Utleier kan dekke investeringene, men kostnaden legges inn i leien.
-
Korte kontrakter: Leietaker må ofte ta regningen selv.
Be alltid om tilbud både «som lokalet står» og med oppgraderinger, slik at du ser den reelle merkostnaden i totalbudsjettet.
Drift, vedlikehold og forsikringer
Vedlikehold
Leietaker er ansvarlig for løpende vedlikehold. Eventuelle mangler kan bli kostbare ved tilbakelevering.
Renhold
Prisnivået ligger ofte rundt 250 kr per m² for standard renholdsplan.
Forsikring og sikkerhet
Leietaker må tegne egne forsikringer og eventuelt installere alarmsystemer i sine arealer.
Eksempel: Totalkostnad for et kontor til 20 ansatte i Oslo
-
Areal: 400 m²
-
Leie: 4 750 kr per m²
-
Felleskostnader: 500 kr per m²
-
Årlig grunnkostnad: 2,1 MNOK
Tilleggskostnader:
-
Energi til oppvarming: 150 kr per m²
-
Strøm til eget bruk: 100 kr per m²
-
Renhold: 250 kr per m²
-
Møbler (avskrevet over 5 år): 300 kr per m²
-
Øvrig drift (IT, sikkerhet, forsikring): 125 kr per m²
Totalkostnad inkludert drift: ca. 2,47 MNOK per år
Dette betyr at driftskostnader kan utgjøre +30 % i forhold til kun husleien.
Konklusjon: Beregn totalkostnaden før du signerer
Å kun se på leiepris per m² kan gi et feil bilde. Totalkostnaden for kontorlokaler i Oslo inkluderer energi, møbler, vedlikehold og driftskostnader – og kan fort ligge betydelig høyere enn selve leien.
Hos Spacefinder hjelper vi bedrifter å:
-
Beregne totalkostnader for kontorlokaler
-
Sammenligne alternativer på tvers av beliggenhet og prisnivå
-
Få anbefalinger basert på antall ansatte og ønsket budsjett
Kontakt oss for gratis bistand eller bruk våre digitale løsninger for å finne de riktige kontorlokalene for din bedrift.
Om forfatteren
Denne artikkelen er skrevet av Lauritz Kittelsen, rådgiver i Spacefinder. Han har ekspertise innen rådgivning og hjelper små og mellomstore bedrifter med å finne eller leie ut kontorlokaler.