For et advokatfirma handler kontoret om mer enn areal og beliggenhet. Et kontorlokale for en advokatvirksomhet skal ta imot klienter, romme fortrolige samtaler og signalisere tillit før første møte i det hele tatt har startet. Behovene skiller seg dermed tydelig fra en vanlig kontorleietaker, og det påvirker både hvilke bygg som er aktuelle og hvordan lokalet bør være innredet.
Vi ser jevnlig at advokatfirmaer som kontakter oss, stiller andre krav enn øvrige leietakere. Her går vi gjennom de vurderingene som går igjen, og hvilke deler av Oslo som treffer best.
1. Representativitet og klientmottak
For et advokatfirma er mottaksområdet et av de viktigste rommene i hele lokalet. Klienten danner seg et inntrykk av firmaet allerede i resepsjonen, lenge før møtet med advokaten starter. Flere av de store Oslo-firmaene har derfor bygget om resepsjon og klientmottak til egne soner, adskilt fra de arbeidsplassene der de ansatte sitter til daglig.
Et godt eksempel er Advokatfirmaet Schjødts lokaler i Tordenskiolds gate 12, hvor en restaurert marmorhall fungerer som velkomstområde inn til en egen klientetasje med møterom og resepsjon samlet. Der er materialvalget naturstein som svart gneis kombinert med mørkbeiset ask, et grep som går igjen i denne typen mottaksområder nettopp fordi det skal signalisere kvalitet og varighet.
For et mindre eller mellomstort advokatfirma trenger ikke løsningen være like stor, men prinsippet er det samme. En tydelig adskilt klientsone, god skilting og et rom der besøkende kan vente uten å se inn i det daglige arbeidet, gjør at lokalet oppleves profesjonelt uansett størrelse på virksomheten.
2. Cellekontor eller åpent landskap
Advokatbransjen har tradisjonelt foretrukket cellekontor. Konsentrasjonskrevende og fortrolig arbeid egner seg godt for lukkede kontorer, og undersøkelser fra det norske arbeidslivet støtter dette generelt. En Stami-studie som fulgte over 3.400 norske arbeidstakere gjennom fire år, fant at ansatte i cellekontor rapporterer høyere grad av kontroll over arbeidsdagen enn ansatte i delte eller åpne løsninger. En InFact-undersøkelse fra 2014, utført for konsulentselskapet Vivento, viste tilsvarende at bare 15 prosent av norske arbeidstakere opplever seg mer effektive i åpent landskap, mot 44 prosent som mener cellekontor gir det beste arbeidsmiljøet.
Samtidig er det en tydelig bevegelse blant de største firmaene i Oslo. Da Thommessen flyttet til Vika i 2021, la de om til fullt åpent landskap for både advokater og partnere, kombinert med stillerom for konsentrasjonsarbeid og en bemannet kaffebar som sosialt samlingspunkt for de ansatte. Ledende partner Sverre Tyrhaug har omtalt grepet som et kulturvalg snarere enn et arealvalg, og understreker at det ikke er gjort for å spare penger. Det svenske firmaet Vinge gjorde et lignende grep og har beskrevet konfidensialitet i åpent landskap som håndterbart, selv om enkelte ansatte har rapportert mer slitasje over tid.
Konklusjonen er at det ikke finnes ett riktig svar. Cellekontor er fortsatt normen og passer godt for virksomheter med mye fortrolig en-til-en-arbeid, mens åpne løsninger kan fungere når de kombineres med gode stillerom og tydelige rutiner. Uansett hvilken modell man velger, bør arealplanleggingen ta høyde for reelt behov per ansatt. Se gjerne vår artikkel om hvor mange kvadratmeter kontor per ansatt for konkrete anbefalinger.
3. Lydisolering og konfidensialitet
Der andre bransjer kan behandle lydisolering som en komfortfaktor, er det for advokater også et spørsmål om regeloverholdelse. Taushetsplikten er en grunnleggende plikt for advokater, forankret blant annet i Regler for god advokatskikk punkt 2.3.1, som slår fast at klienters mulighet til å gi advokaten fortrolige opplysninger er en forutsetning for tillit til yrket. Plikten gjelder ikke bare advokaten selv, men også fullmektiger og øvrige ansatte.
Spørsmålet om åpne kontorlandskap er faktisk fortrolighet, har vært til vurdering hos Advokatforeningens etikkutvalg to ganger. I en uttalelse fra 2006 frarådet utvalget vanlig advokatpraksis i åpent landskap, med henvisning til risikoen for at uvedkommende kunne få tilgang til klientopplysninger. I en oppdatert uttalelse fra 2019 nyanserte utvalget standpunktet: åpent landskap er ikke i seg selv uforenlig med taushetsplikten, forutsatt at firmaet innfører tiltak og forsvarlige rutiner for blant annet telefonbruk og dokumentinnsyn.
I praksis betyr dette at lydisolerte møterom og kontorer ikke er et rent innredningsvalg for et advokatfirma, men en forutsetning for å kunne drive forsvarlig klientarbeid. Ved valg av lokale bør man derfor vurdere både byggets tekniske lydisolering mellom rom og hvor mange lukkede rom man faktisk trenger til klientsamtaler, uavhengig av om resten av kontoret er åpent eller cellebasert.
4. Møterom med tyngde
Forhandlinger, signeringer og klientmøter krever møterom som tåler både størrelsen og alvoret i det som foregår der. De store Oslo-firmaene har gjerne flere møteromskategorier: mindre rom for interne avklaringer, større klientmøterom nær resepsjonen, og i enkelte tilfeller egne voldgiftssaler for tvisteløsning. Schjødt har for eksempel en dedikert voldgiftssal i sitt bygg i Tordenskiolds gate, mens flere av de andre store firmaene jevnlig er vertskap for voldgiftsarrangementer i egne lokaler.
For et mindre advokatfirma er poenget ikke å kopiere denne skalaen, men å sikre nok møterom av riktig størrelse og med god lydisolering, plassert slik at klienter ikke må krysse arbeidsområder for å komme dit. Et lokale med for få eller for små møterom blir fort en flaskehals når flere saker skal håndteres samtidig.
5. Prestisjeadresser: Vika, Tjuvholmen og sentrum
Adressen er en del av merkevaren for et advokatfirma, og det gjenspeiles tydelig i hvor de største aktørene i Oslo velger å sitte. Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen har lenge vært de foretrukne strøkene, mens Bjørvika har vokst frem som et nyere alternativ med samme type nærhet til finans- og juridisk miljø.
Ifølge Spacefinders egne tall for 2025 varierer leieprisen for kontor i Oslo fra under 2.000 kr per kvadratmeter i året i randsonene til over 6.000 kr i de mest attraktive sentrumsområdene. Ser man spesifikt på sentrum, viser inngåtte kontrakter i 2025 et spenn fra om lag 3.200 til 4.750 kr per kvadratmeter i året, med et snitt på rundt 4.000 kr for gode, moderne lokaler. I tillegg kommer felleskostnader, som normalt ligger på 400 til 700 kr per kvadratmeter.
Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum samlet lå på 7,6 prosent ved inngangen til 2026, ifølge DNB Næringsmegling. De mest attraktive delene av CBD, deriblant Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, har historisk hatt vesentlig lavere ledighet enn markedet for øvrig, ned mot 3 til 4 prosent i enkelte perioder, selv om forskjellen har blitt mindre de siste par årene. Gode lokaler i disse strøkene omsettes likevel raskt, og leietakere som ønsker en slik adresse, bør planlegge søket i god tid.
For advokatfirmaer handler valget om mer enn beliggenhet i seg selv. Nærheten til finansmiljøet og til andre advokatfirmaer skaper en klynge-effekt som gjør disse strøkene selvforsterkende attraktive. Se ledige kontorlokaler i Vika og kontorlokaler i sentrum hos oss.
6. Lengre tidshorisont, høyere terskel for å flytte
Advokatfirmaer flytter sjeldnere enn mange andre kontorleietakere, og når de først flytter, er det gjerne en beslutning som tas med lang horisont. Wikborg Rein inngikk i sin tid en lang leieavtale for om lag 8.500 kvadratmeter i Dronning Mauds gate 11, med utvidelsesopsjoner innebygget i kontrakten. Selmer signerte i 2023 en tiårskontrakt for sine nye lokaler i Ruseløkkveien. Slike avtaler er ikke unntaket blant de største firmaene, men heller normen.
Bakgrunnen er sammensatt. Tilpasningen av et advokatkontor er ofte kostbar og skreddersydd, adressen er en del av firmaets identitet utad, og det å flytte en hel partnerskapsstruktur er krevende å koordinere internt. Dette gjør at advokatfirmaer typisk vurderer et kontorbytte grundigere og sjeldnere enn andre virksomheter, og at de gjerne er villige til å binde seg lengre for å sikre riktig lokale i riktig strøk. Ved inngåelse av en slik avtale er det ekstra viktig å ha satt seg inn i innholdet i selve leiekontrakten for næringslokaler, siden bindingstiden gjør konsekvensene av en dårlig avtale større enn ved en kortere leieperiode.
Hvor sitter de største advokatfirmaene i Oslo i dag?
Ser man på hvor de fem største advokatfirmaene i Norge målt i omsetning har lokalisert seg, tegner det seg et tydelig mønster. Schjødt, landets største firma, holder til i Tordenskiolds gate 12 ved Rådhusplassen, i et rehabilitert bygg fra 1937. Wikborg Rein sitter i Dronning Mauds gate 11 i Vika. Thommessen flyttet i 2021 til nybygget i Ruseløkkveien, samme strøk, mens BAHR holder til på Tjuvholmen allé 16 på Tjuvholmen. Wiersholm sitter på Dokkveien 1 på Aker Brygge.
Eiendomsmediet NE.no omtalte allerede i 2018 Ruseløkkveien som «den nye advokatgaten», etter at flere store firmaer hadde flyttet dit, deriblant Selmer, som i 2023 flyttet til nummer 14 i gaten. Mønsteret er tydelig: de største advokatfirmaene i Oslo samler seg innenfor et relativt lite område langs indre fjordkant, fra Tjuvholmen og Aker Brygge, gjennom Vika, og inn mot Rådhusplassen. Dette forsterker ytterligere hvorfor nettopp disse strøkene er så gjennomgående attraktive for advokatbransjen spesielt.
Et par praktiske råd til slutt
Start kartleggingen med å definere hvor mye av virksomheten som faktisk krever lukkede rom, og hvor mye som kan fungere i mer åpne løsninger. Det gir et mer presist arealbehov enn å ta utgangspunkt i dagens lokale.
Vurder lydisolering som en del av den tekniske gjennomgangen av bygget, ikke bare som en innredningsdetalj som kan løses i etterkant. Et bygg med dårlig lydisolering mellom rom er vanskelig og kostbart å utbedre fullt ut.
Sett av god tid til søket dersom Vika, Aker Brygge eller Tjuvholmen er aktuelt. Ledigheten i disse strøkene er lav, og de beste lokalene blir ofte utleid før de når det åpne markedet.
Hos Spacefinder bistår vi advokatfirmaer med å kartlegge behov og finne fram til lokaler som matcher både de praktiske og de representative kravene til bransjen. Tjenesten er uten kostnad for leietaker. Ta gjerne kontakt for en uforpliktende behovsanalyse.
Kilder: Advokatbladet, Kapital Jus, Rett24, Advokatwatch, Finansavisen, Advokatforeningens etikkutvalg (uttalelser av 8. desember 2006 og 8. mai 2019, advokatforeningen.no), DNB Næringsmegling (dnbnaringsmegling.no), Statens arbeidsmiljøinstitutt (stami.no), Dagens Næringsliv (om InFact/Vivento-undersøkelsen), Ledsten Arkitektur, Entra, Storebrand Eiendom, samt Spacefinders egne artikler om leiepriser i Oslo 2025.
