Leier du butikk eller serveringslokale, er leien ofte koblet til omsetningen din. Her forklarer vi hvordan minimumsleie og omsetningsleie virker sammen, hvor modellen er vanlig og hva du bør se etter i klausulen før du signerer.
Omsetningsleie betyr at hele eller deler av leien beregnes som en andel av omsetningen du har i lokalet. Leier du kontor, møter du det sjelden. Leier du butikk på et kjøpesenter eller et serveringslokale, er det derimot vanlig, og da er det denne klausulen som i størst grad avgjør hva lokalet faktisk koster deg.
Det minner om et poeng vi har skrevet om for lager. Der er det frihøyden, ikke takhøyden, som avgjør hva lokalet er verdt for deg. I handel er det på samme måte ikke prosentsatsen alene som bestemmer leien. Det er samspillet mellom minimumsleien, satsen og hvordan omsetning er definert i kontrakten.
Hva er omsetningsleie?
Ved omsetningsbasert leie betaler du en avtalt prosent av omsetningen, som regel beregnet av brutto omsetning uten merverdiavgift. Som regel kombineres den med en minimumsleie, et fast årlig beløp du betaler uansett hvordan det går. I praksis betaler du det høyeste av de to. Er omsetningen lav, betaler du minimumsleien. Er den høy nok, betaler du prosenten.
Thon Eiendom beskriver ordningen slik for sine kjøpesentre: Alle leietakerne betaler i prinsippet en minimumsleie, og når omsetningen passerer et visst nivå, er det den omsetningsbaserte leien som gjelder.
Husleieloven sier lite om omsetningsleie. Ved leie av næringslokaler kan loven i stor grad fravikes, og § 4-5 slår fast at reglene om indeksregulering og tilpasning til gjengs leie ikke gjelder for den delen av leien som er knyttet til omsetningen. Hvordan leien beregnes, avgjøres derfor nesten fullt ut av kontrakten.
Slik regner du ut hva du faktisk betaler
Et tenkt eksempel gjør det enklere. Du leier en butikk på 100 m² i et kjøpesenter. Minimumsleien er 600 000 kr i året, og omsetningsleien er 7 prosent av omsetningen uten merverdiavgift.
- Omsetning på 7 millioner kroner: 7 prosent gir 490 000 kr. Det er under minimumsleien, så du betaler 600 000 kr.
- Omsetning på 10 millioner kroner: 7 prosent gir 700 000 kr. Du betaler 700 000 kr, altså 100 000 kr mer enn minimumsleien.
- Omsetning på 12 millioner kroner: 7 prosent gir 840 000 kr, og det er det du betaler.
Det viktigste tallet i eksempelet står sjelden i kontrakten. Det er terskelen der omsetningsleien tar over, og du finner den ved å dele minimumsleien på prosentsatsen. Her blir det 600 000 kr delt på 0,07, altså om lag 8,6 millioner kroner. Under terskelen betaler du det samme uansett hvor mye du selger. Over terskelen går 7 øre til gårdeieren for hver ny krone du omsetter.
Minimumsleien flytter seg med KPI
Minimumsleien reguleres normalt årlig etter konsumprisindeksen, mens prosentsatsen ligger fast. Da flytter også terskelen seg. Stiger minimumsleien med 3 prosent til 618 000 kr, øker terskelen til om lag 8,8 millioner kroner. Du må altså selge mer før omsetningsleien slår inn, men gulvet har samtidig løftet seg. Hvordan reguleringen fungerer, har vi forklart i guiden til KPI-regulering i leiekontrakter, og med KPI-kalkulatoren kan du regne på ditt eget tilfelle.
Noen kontrakter går lenger. Advokatfirmaet DLA Piper beskriver klausuler der minimumsleien løftes etter fem og ti år, slik at den gjenspeiler omsetningsleien de siste tre årene. Har du hatt noen gode år, kan de altså bli det nye gulvet.
Samme sats kan gi ulik leie
Ikke alle avtaler bygger på modellen over. En annen variant er at du betaler minimumsleien pluss en prosent av omsetningen over et avtalt nivå. Bruker vi de samme tallene, men med 7 prosent av omsetningen over 10 millioner kroner, betaler du 740 000 kr når du omsetter for 12 millioner. I modellen over betalte du 840 000 kr. To klausuler med samme prosentsats kan altså gi 100 000 kr i forskjell. Derfor bør du regne på dine egne tall og ikke bare sammenligne satser.
Hvor er omsetningsleie vanlig?
Skal du leie lokale i et kjøpesenter, bør du regne med å møte omsetningsleie. Et kjøpesenter er et konsept gårdeieren driver aktivt, med felles markedsføring, felles åpningstider og en sammensetning av butikker som skal trekke folk. Når leien følger omsetningen, får gårdeieren en direkte interesse i at du selger mye.
Satsen varierer mellom bransjer fordi marginene er ulike. Ifølge Thon Eiendom ligger satsene for klær og sko hos dem på mellom 6 og 8 prosent, gjerne litt høyere i de beste sentrene. For andre bransjer vil satsen være en annen, og den er alltid et forhandlingsspørsmål.
I sentrale handelsgater er bildet mer blandet. Også utenfor kjøpesentrene er leien for handelslokaler normalt enten fast eller en kombinasjon av minimumsleie og omsetningsleie.
Omsetningsleie brukes også for restauranter, kafeer og barer. Serveringsbransjen har noen egne spørsmål knyttet til uteservering, take-away og hjemlevering, som vi kommer tilbake til under. På kontor og lager er modellen sjelden aktuell, fordi omsetningen der ikke skapes i selve lokalet.
Hva får du igjen for omsetningsleie?
Omsetningsleie fordeler risikoen for salgsutviklingen mellom deg og gårdeieren. Går det godt, får gårdeieren sin del av oppsiden. Til gjengjeld bør minimumsleien ligge lavere enn en ren fastleie for det samme lokalet. Gjør den ikke det, gir du bort oppsiden uten å få noe igjen.
Vær samtidig klar over at risikoen ikke deles helt likt. Faller omsetningen under terskelen, betaler du full minimumsleie, akkurat som med fast leie. Gårdeieren deler altså oppsiden med deg, mens du fortsatt bærer nedsiden ned til gulvet. I tillegg følger det administrasjon med. Du må rapportere omsetning gjennom året og levere tall som er bekreftet av revisor, og gårdeieren får et innsyn i økonomien din som du ikke gir fra deg ved fast leie.
Dette bør du se etter i klausulen
Hva regnes som omsetning?
Utgangspunktet er normalt brutto omsetning i eller fra lokalet, uten merverdiavgift. Hva som faktisk hører med, er det likevel kontrakten som avgjør, og her ligger mye av pengene. Advokatfirmaet Selmer påpeker at de fleste inntekter som er skapt ut fra lokalet, trolig regnes med hvis avtalen ikke sier noe annet. Står det ingenting, bør du altså ikke regne med at uklare poster holdes utenfor.
For mange er netthandelen det største spørsmålet. Skal salg på nett, «klikk og hent» og varer som returneres i butikken telle med? Gårdeieren vil gjerne ha en vid definisjon, mens du som leietaker normalt er tjent med at bare salg som faktisk skjer i lokalet teller. Fungerer butikken mest som utstillingslokale for en nettbutikk, er det et godt argument for fast leie i stedet. Det anbefaler også Selmer, sett fra utleiers side.
For serveringssteder gjelder det samme for uteservering, take-away og hjemlevering. Selmer anbefaler utleiere å ta med slik omsetning uansett om betalingen skjer i lokalet, på nett eller et annet sted, også når uteserveringen foregår på kommunalt fortau. Selger du mye via leveringsapper, bør du derfor avklare om det er bruttobeløpet eller beløpet etter provisjon som teller. Fradrag for kortgebyrer og provisjoner er vanlig i hotellbransjen og kan være verdt å be om.
Avklar til slutt hvordan returer, rabatter og gavekort skal behandles, og om omsetningen til en eventuell fremleietaker skal regnes som din.
Rapportering, revisor og innsyn
Leien betales vanligvis forskuddsvis gjennom året, basert på minimumsleien, budsjettert omsetning eller fjorårets omsetning. Etter årsslutt gjøres det opp mot omsetningstall som er bekreftet av revisor. Mange gårdeiere vil i tillegg ha ukentlige eller månedlige oppgaver og rett til å se underlaget.
Det er rimelig, men vilkårene bør være klare på forhånd. Avtal formatet og fristene for rapporteringen, gjerne som et vedlegg til kontrakten. Avklar hvem som betaler hvis gårdeieren vil la egen revisor gå gjennom tallene, og be om at omsetningstallene dine behandles fortrolig.
Driveplikt og åpningstider
Husleieloven § 5-1 sier at den som leier lokale for butikk eller serveringssted, plikter å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift, med mindre midlertidig stenging er nødvendig. I kjøpesentre er kravet gjerne strengere, og du skal holde åpent i hele senterets åpningstid.
Med omsetningsleie får driveplikten ekstra betydning, fordi gårdeieren taper leie når du holder stengt. DLA Piper nevner dobbel minimumsleie som eksempel på sanksjon ved brudd på driveplikten. Kjøpesentermalen fra Norsk Eiendom legger opp til et gebyr eller en tilleggsleie i prosent av leien når butikken er stengt, med unntak blant annet når gårdeieren har samtykket eller stengingen skyldes forhold utenfor din kontroll. Les sanksjonen nøye, sjekk hvilke unntak som gjelder, og be gjerne om et tak.
Konkurranse- og radiusklausuler
Noen kontrakter forbyr deg å åpne en konkurrerende virksomhet innenfor en viss avstand fra lokalet. Hensikten er gjerne å hindre at omsetning flyttes ut av senteret. For en kjede eller en restaurant som vil vokse, kan en slik klausul bli dyr, så sørg for at både avstanden og varigheten er så snevre som mulig. Motsatt bør du ikke regne med eksklusivitet selv. Kjøpesentermalen sier uttrykkelig at gårdeieren fritt kan slippe inn konkurrerende virksomhet på senteret.
Når senteret endrer seg
I et kjøpesenter er du avhengig av at resten av senteret fungerer. Kjøpesentermalen gir gårdeieren rett til å flytte deg til et erstatningslokale som i det vesentlige har samme kvalitet, og blir dere ikke enige, kan du si opp. Har kontrakten din ingen slik regel, bør du be om det.
Forsvinner nabobutikkene, gir det deg normalt ikke rett til lavere leie eller til å gå ut av avtalen, med mindre det er avtalt. I verste fall betaler du full minimumsleie ut perioden i et senter som tømmes. En exit-klausul som slår inn hvis utleiegraden faller under et visst nivå, eller hvis viktige leietakere forsvinner, er den beste forsikringen mot det. Presiser også om utleiegraden skal måles for hele senteret eller bare for din del av det.
Markedsføringsbidrag og felleskostnader kommer i tillegg
Leien er sjelden hele regningen i et kjøpesenter. De fleste sentre krever et markedsføringsbidrag til felles markedsføring og aktiviteter, enten som et fast beløp eller som en prosent av omsetningen. Ifølge Thon Eiendom betaler leietakerne normalt mellom 1,5 og 2 prosent av omsetningen i markedsføringsbidrag.
I tillegg kommer felleskostnadene. Mange kjøpesenterkontrakter lar også gårdeieren legge kostnader til utskifting av tekniske anlegg inn i felleskostnadene, noe standardkontraktene for næringslokaler ellers ikke gjør. Hva som normalt inngår, har vi gått gjennom i artikkelen om felleskostnader i næringsbygg.
Regn derfor på totalen som andel av omsetningen. I eksempelet over betaler du 700 000 kr i leie ved 10 millioner kroner i omsetning. Med et markedsføringsbidrag på 1,5 prosent kommer 150 000 kr på toppen. Før felleskostnadene er regnet med, går altså 8,5 prosent av omsetningen til leie og markedsføringsbidrag. Det tallet bør du holde opp mot marginene i din egen virksomhet.
Kjøpesentermalen og Meglerstandarden
Det dominerende avtalegrunnlaget i norsk næringsleie er Meglerstandarden, standardavtalene fra Norsk Eiendom, Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund. For handel finnes det egne varianter. I mai 2022 kom en egen standard for handelslokaler i kjøpesenter, ofte kalt kjøpesentermalen, der partene kan velge mellom fast leie og omsetningsleie. Advokatfirmaet Wiersholm vurderer den som mer balansert enn kontraktene gårdeierne har laget selv, men skriver samtidig at de fleste kjøpesentereiere fortsatt bruker sin egen mal.
Spør derfor tidlig hvilken mal gårdeieren bruker. Er det en egen kontrakt, er kjøpesentermalen et nyttig sammenligningsgrunnlag når du skal vurdere hvor langt vilkårene går i gårdeierens favør.
Sjekkliste før du signerer
- Er leien det høyeste av minimumsleie og omsetningsleie, eller minimumsleie pluss et tillegg over en avtalt terskel?
- Hvor ligger terskelen i kroner, og hvordan flytter KPI-reguleringen den?
- Kan minimumsleien løftes underveis basert på tidligere omsetning?
- Hvordan er omsetning definert, og hva er uttrykkelig holdt utenfor?
- Er nettsalg, «klikk og hent», take-away, hjemlevering og uteservering med i grunnlaget?
- Hvor ofte skal du rapportere, og hvem betaler hvis gårdeieren vil revidere tallene?
- Behandles omsetningstallene dine fortrolig?
- Hva koster det å holde stengt, og finnes det unntak og et tak?
- Finnes det en konkurranse- eller radiusklausul som hindrer deg i å åpne flere steder?
- Kan gårdeieren flytte deg, og kan du si opp hvis du ikke godtar det nye lokalet?
- Har du en exit hvis senteret mister viktige leietakere eller ledigheten øker?
- Hva blir den samlede kostnaden med markedsføringsbidrag og felleskostnader, regnet i prosent av omsetningen?
- Bygger kontrakten på kjøpesentermalen eller på gårdeierens egen mal?
Ofte stilte spørsmål om omsetningsleie
Hva er omsetningsleie?
Omsetningsleie er en leiemodell der hele eller deler av leien beregnes som en prosent av leietakerens omsetning i lokalet. Den kombineres som regel med en minimumsleie, og du betaler det høyeste av de to. Modellen er mest vanlig i kjøpesentre og for serveringssteder.
Hva er minimumsleie?
Minimumsleien er det faste beløpet du betaler uansett hvordan det går, og den reguleres normalt årlig etter KPI. Den er gårdeierens sikkerhet når omsetningen er lav.
Hvor mange prosent av omsetningen er vanlig i leie?
Det varierer med bransje og beliggenhet. Thon Eiendom oppgir 6 til 8 prosent for klær og sko på sine kjøpesentre, gjerne litt mer i de beste sentrene. Husk at markedsføringsbidrag og felleskostnader kommer i tillegg.
Blir omsetningsleien KPI-regulert?
Ikke selve prosentsatsen. Husleieloven § 4-5 slår fast at reglene om indeksregulering ikke gjelder for den delen av leien som er knyttet til omsetningen. Minimumsleien reguleres derimot normalt etter KPI, og det flytter terskelen for når omsetningsleien slår inn.
Regnes netthandel med i omsetningsleien?
Det avhenger av kontrakten. Mange gårdeiere ønsker å ta med nettsalg, «klikk og hent» og hjemlevering, og står det ingenting, kan inntekter med tilknytning til lokalet bli regnet med. Avklar derfor definisjonen før du signerer.
Kan jeg holde stengt hvis det går dårlig?
Som hovedregel nei. Butikker og serveringssteder har driveplikt etter husleieloven, og kjøpesenterkontrakter krever gjerne at du holder åpent i hele senterets åpningstid. Brudd kan gi gebyr eller tilleggsleie.
Slik hjelper vi deg videre
Vi i Spacefinder hjelper butikker og serveringssteder med å finne riktig lokale, fra den første samtalen til signert leiekontrakt. Underveis regner vi gjerne på hva leiemodellen betyr for økonomien din, før du binder deg. Tjenesten er helt uten kostnad for leietaker. Se ledige lokaler for handel og servering, eller start med å kartlegge behovet ditt på to minutter.
Kilder: Husleieloven (Lovdata), Norsk Eiendom (standardavtaler for handelslokaler), Wiersholm via NE.no, Selmer via NEF, DLA Piper (Utleiers ABC), BAHR via NE.no og Thon Eiendom.
