Tenk deg at du står mellom to kontorlokaler. Samme størrelse, samme strøk i Oslo sentrum, omtrent samme kvadratmeterpris. Det ene er nyrehabilitert, BREEAM-sertifisert og har energimerke B. Det andre er et eldre bygg uten sertifisering og uten energiattest å vise til. De fleste vi snakker med ser først på beliggenhet og pris, og det er fornuftig nok. Men de siste par årene har den grønne stempelet gått fra å være en hyggelig detalj til å bli noe som faktisk påvirker totalkostnaden din, kvaliteten på arbeidsdagen og hvor godt lokalet står seg de neste ti årene.
Vi får stadig flere spørsmål om dette fra leietakere. Hva betyr egentlig BREEAM? Er energimerket noe jeg trenger å bry meg om når jeg bare skal leie? Og hvorfor snakker gårdeierne plutselig så mye om grønne lån? Her går jeg gjennom det du trenger å vite, uten å gjøre det vanskeligere enn det er.
BREEAM, kort forklart
BREEAM er den mest brukte miljøsertifiseringen for bygg, og den norske varianten heter BREEAM-NOR. Den forvaltes av Grønn Byggallianse og vurderer bygget på alt fra energibruk og inneklima til materialvalg, transport og avfall. Et bygg får en av fem karakterer: Pass, Good, Very Good, Excellent og Outstanding, der Outstanding er forbeholdt de aller beste prosjektene.
I Oslo er dette ikke lenger en nisje. BREEAM-NOR har en markedsandel på rundt 70 prosent av nybyggmarkedet for kontor, og nærmest alt som planlegges og bygges nå sertifiseres. For eksisterende bygg finnes en egen ordning, BREEAM-NOR In-Use, som gårdeiere bruker for å dokumentere og forbedre bygg som allerede er i drift.
For deg som leietaker betyr et BREEAM-sertifikat noe konkret. Bygget har dokumentert godt inneklima, altså dagslys, ventilasjon og materialer uten unødvendige giftstoffer. Driftskostnadene er ofte lavere, noe som over tid merkes på felleskostnadene. Og sertifikatet gjør det enkelt for deg å vise frem en bærekraftsprofil hvis bedriften din selv rapporterer på dette overfor kunder eller eiere. Du arver i praksis byggets dokumentasjon.
Energimerket: fra formalitet til verdipapir
Energimerking har vært obligatorisk ved utleie av næringsbygg lenge, men i praksis var det noe mange knapt la merke til. Det er i ferd med å endre seg. Skalaen går fra A, som er best, til G, og som leietaker har du rett til å be om å få se energiattesten før du signerer. Det er et råd jeg gir alle: be om å se den.
Fra 1. januar 2026 kom en ny energimerkeordning, den største endringen på over ti år. Merket forenkles til én bokstavkarakter, og beregningen baseres nå på vektet levert energi. En detalj som har stor betydning i Oslo: bygg som varmes med fjernvarme vektes gunstigere enn bygg som varmes med strøm. I praksis kan en del eldre Oslo-bygg med fjernvarme hoppe flere karakterer uten at det gjøres fysiske tiltak overhodet. Det er verdt å ha i bakhodet hvis du sammenligner attester fra før og etter nyttår.
Samtidig kommer det krav fra EU. Det reviderte bygningsenergidirektivet legger opp til at de minst energieffektive yrkesbyggene må oppgraderes utover på 2030-tallet. Nøyaktig hvordan dette innføres i Norge er ennå ikke avklart, men retningen er tydelig: bygg med svak energikarakter blir dyrere å eie, vanskeligere å leie ut og mindre verdt. For deg som leietaker er konsekvensen enkel. Et bygg med energimerke A til C er en tryggere langsiktig avtale enn et bygg langt nede på skalaen, fordi gårdeieren har mindre å frykte og mindre grunn til å velte oppgraderingskostnader over på leietakerne.
Grønne lån: hvorfor gårdeieren bryr seg, og hvorfor det angår deg
Alle de store bankene tilbyr nå grønne lån til næringseiendom, altså finansiering med bedre betingelser for bygg som oppfyller bestemte miljøkrav. Kravene er konkrete. DNB krever for eksempel BREEAM-NOR Excellent for grønt lån til nye næringsbygg, og minimum energiklasse B. Fra 2025 tar banken også hensyn til energikarakteren når den verdsetter bygg, slik at et bygg med dårlig karakter rett og slett vurderes som mindre verdt.
Dette er gårdeiers bekymring, ikke din. Men det forklarer mye av det du møter i markedet. Når en gårdeier velger å rehabilitere og sertifisere fremfor å la et bygg forfalle, er det ofte fordi finansieringen og verdien henger på det. Effekten for deg som leietaker er positiv: gårdeiere har sterke insentiver til å holde byggene grønne og energieffektive, og det kommer deg til gode gjennom bedre kvalitet og lavere felleskostnader. Den andre siden er at de svakeste byggene, de som verken når opp på energi eller sertifisering, gradvis blir mindre attraktive. Det er der man finner de tilsynelatende billige lokalene som kan vise seg å bli dyre å sitte i.
Riv eller bygg om? Hvorfor det eldre bygget ofte er det smarteste valget
En vanlig antakelse er at nytt alltid er grønnere. Det stemmer sjelden. Et nybygg bærer med seg et betydelig klimaavtrykk allerede før noen har flyttet inn, fra betong, stål og selve byggeprosessen. En rapport fra SINTEF for Riksantikvaren peker på at det kan ta svært lang tid, i noen tilfeller flere tiår, før et nybygg har «tjent inn» utslippet fra å rive det gamle og bygge nytt. Det mest klimavennlige bygget er derfor ofte det som allerede står.
Både regelverk og marked trekker nå i samme retning. Oslo kommune krever klimagassberegninger for både rive- og ombruksalternativet i plansaker, og Grønn Byggallianse har som mål å halvere antallet bygg som rives. Resultatet er en bølge av rehabiliteringsprosjekter i Oslo som er verdt å kjenne til når du leter.
Stenersgata 1, rett ved Jernbanetorget, er et godt eksempel. Entra totalrehabiliterte 17 000 kvadratmeter kontor, beholdt bærekonstruksjonen og kuttet klimagassutslippet med over 40 prosent sammenlignet med et tilsvarende nybygg. Resultatet er BREEAM Excellent, energimerke B og moderne lokaler i et eldre skall. Grensen 9B er enda mer ekstremt: her er over 97 prosent av den eksisterende bygningsmassen gjenbrukt, energiforbruket mer enn halvert, og bygget er innredet som et fleksibelt flerbrukerbygg.
Det siste poenget er viktig for deg som leietaker. Mange av disse rehabiliterte byggene prosjekteres slik at de er enkle å tilpasse, slik at du slipper å rive ut og bygge opp innvendige løsninger fra bunnen ved innflytting. Det sparer både penger og tid. Et eldre, godt rehabilitert bygg gir deg altså ofte den beste kombinasjonen av lavt klimaavtrykk, moderne standard og fleksibilitet, til en pris som gjerne er hyggeligere enn et helt nytt signalbygg.
Hva dette betyr når du skal lete etter lokaler
Du trenger ikke bli ekspert på miljøsertifisering for å ta en god beslutning. Men noen enkle grep gir deg et forsprang. Be alltid om å se energiattesten og spør om byggets BREEAM-status før du går langt i en prosess. Behandle energimerke A til C og minst BREEAM Very Good som et kvalitetsstempel som sier noe om både komfort og fremtidige kostnader. Og ikke avskriv eldre bygg. De best rehabiliterte lokalene i Oslo er ofte de smarteste avtalene som finnes akkurat nå.
Det er nettopp denne typen vurdering vi hjelper leietakere med hver uke. Vi kjenner byggene bak annonsene, vet hvilke gårdeiere som har gjort jobben og hvilke som ikke har det, og kan sile ut alternativene som faktisk passer behovet ditt. Skal du se på nye lokaler i Oslo, er du velkommen til å ta kontakt, så går vi gjennom markedet sammen.
Kilder: Grønn Byggallianse (BREEAM-NOR, BREEAM-prisen 2025), Enova, DNB Næringsmegling, Eiendomshuset Malling & Co, SINTEF og Riksantikvaren, Oslo kommune, NVE, Norges Bank, Multiconsult, Entra (Stenersgata 1), Oslo Pensjonsforsikring (Grensen 9B), Nordea, SpareBank 1 og Handelsbanken, samt Spacefinders egne observasjoner fra markedet.
