Det er noe rart med kontormarkedet i Oslo akkurat nå. Statistikken sier at ledigheten er på rundt 7,8 prosent ifølge UNION, det høyeste på flere år, men ikke alarmerende høyt i et historisk lys. (Tallet varierer noe mellom meglerhusene, avhengig av hvordan de teller, men nivået ligger uansett et sted i underkant av åtte prosent.) Samtidig opplever de fleste som er ute i markedet at det er tregere enn tallet skulle tilsi. Prosessene tar lang tid, signeringsvolumet er beskjedent, og leietakerne reforhandler heller enn å flytte. Markedet føles tyngre enn 7,8 prosent.
En del av forklaringen er velkjent: høye bygge- og kapitalkostnader, svak sysselsettingsvekst og en arealeffektivisering som spiser opp vekstimpulsene. Men det er en annen brikke her som det snakkes mindre om, og som vi i Spacefinder møter nesten ukentlig. Vi blir kontaktet av selskaper som sitter på areal de ikke bruker, og som vil fremleie hele eller deler av lokalet. Ofte er det snakk om en etasje for mye, et åpent landskap som ble for stort etter at hjemmekontoret satte seg, eller arealer som ble overflødige etter en omorganisering. Lokalene står der, regningen løper, og leietakeren vil ha noen inn.
Det reiser et spørsmål vi synes er verdt å grave i. Hvis det finnes mye ubrukt areal som ikke er fanget opp i ledighetstallene, hvor stor er da den egentlige ledigheten? Og hvis svaret er «større enn vi tror», hva betyr det for gårdeierne, som plutselig konkurrerer mot sine egne leietakere?
Hva fremleie egentlig er
La oss starte med mekanikken. Fremleie oppstår når en leietaker sitter på en bindende kontrakt, men har fått endret arealbehov underveis. Kontrakten kan ikke sies opp, men arealet kan leies videre til en ny bruker, en fremleietaker, for den gjenstående perioden. For den som leier ut, handler det om å kutte en kostnad som ellers bare blør. For den som leier inn, er regnestykket ofte uventet godt.
Endre Selmar i DNB Næringsmegling beskriver logikken treffende. Fremleiekontrakter gjøres ofte på gunstigere betingelser enn hovedkontrakten, lokalene leies som regel ut møblert og «as is», og bindingstiden er kortere fordi den er begrenset av når hovedkontrakten utløper. Et eksempel han trekker frem er Azets, som fremleide om lag halvparten av arealet sitt i Drammensveien 151 til teknologiselskapet Convene.
Sett fra en leietakers side i 2026 er dette nesten skreddersydd for tiden vi er i. Du får et ferdig møblert lokale, du slipper investeringen i innredning, du kan overta raskt, og du binder deg kortere enn en ordinær tiårskontrakt ville krevd. I et marked der ingen helt vet hvor renta eller egen bemanning er om tre år, er kort bindingstid en verdi i seg selv. Fremleie svarer altså på et behov mange leietakere faktisk har akkurat nå, kanskje bedre enn det en gårdeier med en lang standardkontrakt kan tilby.
Det er her det blir interessant for resten av bransjen. Et fremleieobjekt er i praksis en konkurrent til gårdeierens egne ledige lokaler, og ofte en konkurrent som underbyr på pris og slår på fleksibilitet. Når vi ser flere slike objekter komme på markedet, ofte med lavere effektiv leie enn tradisjonelle avtaler, er det ikke en nøytral observasjon. Det betyr at gårdeiere og utleiere kjemper om de samme leietakerne mot et tilbud de ikke selv styrer.
Men hvor mye er det egentlig?
Her møter vi en vegg, og vi mener det er mest ærlig å si det rett ut. Det finnes ikke noe offentlig tall på hvor mye kontorareal som fremleies i Oslo. Ingen av meglerhusene publiserer et eget volum for fremleie, verken i kvadratmeter eller som andel av markedet. Vi har lett, og det er rett og slett ikke der.
Det er flere grunner til det. Den viktigste er nesten litt overraskende: i Norge telles fremleiearealer som regel med i den ordinære ledighetsstatistikken. Eiendomsspar er eksplisitt på dette og oppgir at både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene deres. Det skiller seg fra den amerikanske tradisjonen, der «sublease» ofte spores som en egen kategori, en slags skyggeledighet ved siden av de ordinære tallene.
Det betyr at premisset vårt må nyanseres litt. Den «skjulte» ledigheten i Oslo er trolig mindre dramatisk enn man kunne fryktet, rett og slett fordi det fremleiearealet som faktisk legges ut, allerede er fanget opp i statistikken. Et fremleieobjekt på Spacefinder, FINN eller hos en næringsmegler er ledig areal, og det telles som ledig areal.
Men da forskyves det interessante spørsmålet bare ett hakk. For den genuint skjulte ledigheten er ikke det arealet som annonseres. Det er arealet ingen har lagt ut ennå. Det er etasjen et selskap betaler for, men knapt bruker etter at halve staben jobber hjemmefra annenhver dag. Det er kvadratmeterne en bedrift gjerne skulle kvittet seg med, men som de ikke har rukket, orket eller funnet en leietaker til. Dette arealet dukker ikke opp i noe tall før noen bestemmer seg for å gjøre noe med det. Og det er nettopp disse henvendelsene vi får.
Vi har ingen fasit på hvor stort dette volumet er, og vi skal være forsiktige med å gjette på et tall vi ikke kan dokumentere. Men vi vet at fenomenet er reelt og målbart der dataene faktisk samles inn. I staten, hvor regnskapet er offentlig, har Statsbygg-rapporten «Statens lokaler 2024» dokumentert at de reelle kostnadene til arealbruk er redusert med rundt 1,3 milliarder kroner siden 2019, en nedgang på 6,5 prosent, og at arealbruken er kuttet med om lag 200 000 kvadratmeter. Likevel leier staten fortsatt rundt 30 kvadratmeter per kontoransatt, mot en arealnorm på 23, og rapporten anslår at arealbruken hypotetisk kunne vært redusert med over 350 000 kvadratmeter, tilsvarende 22 prosent, dersom alle kontorene var like effektive som de Statsbygg har gitt råd om. Når staten, som har full oversikt over egen portefølje, fortsatt finner så mye å hente, er det liten grunn til å tro at privat sektor sitter annerledes an.
Vurderingen vår er derfor todelt. Den egentlige ledigheten i Oslo er sannsynligvis noe høyere enn de offisielle tallene, men ikke voldsomt høyere, fordi det meste av det annonserte fremleiearealet allerede er talt med. Den virkelige usikkerheten ligger i det betalte, men ubrukte arealet som aldri når markedet. Det er en skjult buffer av kapasitet som kan utløses raskt dersom nok selskaper bestemmer seg samtidig, og det er en risiko gårdeiere bør ha et bevisst forhold til.
Hvorfor sitter alle så stille?
For å forstå hvorfor fremleie blir et tema akkurat nå, må vi snakke om renta. Og her skiller Norge seg ut.
Norges Bank hevet styringsrenten fra 4,0 til 4,25 prosent på møtet i mai 2026, og signaliserte at det kan komme mer. Inflasjonen har vært høyere enn ventet, anslaget for 2026 ble løftet til 3,4 prosent, og forventningene om rentekutt har nærmest forsvunnet. Noen frykter til og med ytterligere økninger. For et marked som allerede er tregt, virker dette som en bremsekloss. Høyere finansieringskostnader demper transaksjonene, holder gårdeiernes kalkyler under press, og gjør leietakerne avventende. Når du ikke vet om kostnadene dine skal opp eller ned, utsetter du de store beslutningene. Du blir sittende, og du reforhandler heller enn å flytte.
Det er denne stillstanden som driver frem fremleie. En leietaker som er låst i en kontrakt, men som har for mye plass, kan ikke bare gå. Fremleie blir ventilen. Det er måten å justere kostnaden på når man ikke kan justere kontrakten.
Sverige gjør det motsatte
Det blir ekstra tydelig når man ser over grensen. I Sverige har Riksbanken gått motsatt vei. Etter kraftige kutt gjennom 2024 og 2025 har styrräntan ligget uendret på 1,75 prosent gjennom våren 2026, og Handelsbanken venter at den blir liggende der ut året. Inflasjonen er under målet, og neste bevegelse ventes å være oppover, ikke før i 2027. Der norske bedrifter venter på en storm, har de svenske allerede sett uværet trekke forbi.
Effekten på atferd er som man skulle vente. Stockholm har en langt høyere offisiell kontorledighet enn Oslo. JLL målte 15,8 prosent ved utgangen av 2025, opp 1,4 prosentpoeng på ett år, mens andre analysehus opererer med lavere tall avhengig av hvordan markedet avgrenses. Uansett er nivået langt over våre snaut 8 prosent. Likevel beskrives markedet med forsiktig optimisme. Leietakerne flytter mer, de tilpasser arealene sine aktivt, og de store kontraktene signeres.
Det tydeligste eksempelet kom i 2026, da Ericsson bestemte seg for å flytte hele Stockholm-virksomheten, inkludert hovedkvarteret, fra Kista til bydelen Hagastaden nær sentrum. I mai signerte selskapet leiekontrakter på rundt 71 000 kvadratmeter fordelt på fem bygg fra Atrium Ljungberg og Castellum, i tillegg til en avtale på 24 000 kvadratmeter i Infinity-bygget som ble signert tidligere på året. Delen fra Atrium Ljungberg alene, tre bygg på til sammen 58 000 kvadratmeter med femten års løpetid, omtales av gårdeieren som den største kontorkontrakten i svensk historie og den største kjente kontoravtalen i Europa så langt i år. Det er den typen langsiktig beslutning norske leietakere kvier seg for å ta akkurat nå. Begrunnelsen Ericsson selv gir, handler om å tiltrekke seg talent og komme tettere på et innovasjonsmiljø, ikke om å kutte kostnader for enhver pris.
Paradokset er verdt å dvele ved. Stockholm har langt høyere ledighet enn Oslo, men oppleves som et mer optimistisk marked. Oslo har lav ledighet på papiret, men en stemning preget av at alle sitter stille i båten. Det forteller noe viktig: ledighetstallet alene fanger ikke opp hvordan et marked faktisk føles eller fungerer. Retningen på renta, og dermed på forventningene, betyr vel så mye. Svenskene tør å flytte fordi de tror det går oppover. Nordmennene blir sittende fordi de ikke vet.
Og når man blir sittende, men har for mye plass, er det fremleie man ender opp med. Det er fristende å si at den norske rentebanen ikke bare bremser flytting, den produserer fremleie.
Hva betyr dette for gårdeierne?
Her ligger den ubehagelige innsikten for utleiersiden. Et tregt marked rammer ikke bare gjennom færre leietakere. Det rammer også ved at de leietakerne som finnes, i økende grad har et alternativ til å leie direkte av en gårdeier. De kan leie av hverandre.
Fremleiearealet konkurrerer på akkurat de dimensjonene leietakere prioriterer i et usikkert marked: lavere leie, ferdig innredning, rask innflytting og kort bindingstid. En gårdeier som tilbyr et råbygg på en tiårskontrakt, konkurrerer mot et møblert lokale med tre års bindingstid til en lavere kvadratmeterpris. I mange tilfeller vinner fremleien den kampen, ikke fordi den er bedre på alt, men fordi den treffer behovet i tiden.
Dette forsterker en todeling vi allerede ser i markedet. De beste byggene i sentrum, med høy standard og attraktiv beliggenhet, klarer seg fortsatt godt og oppnår solide leier. Det er i det sekundære segmentet, i randsonene og i de eldre byggene, at presset merkes. Og det er nettopp her fremleie biter hardest, fordi et godt fremleieobjekt i et bra område kan utkonkurrere et middelmådig direkteutleid lokale på pris og fleksibilitet. Fremleie er i praksis et tilbudssjokk konsentrert i den delen av markedet som allerede sliter mest.
Hva vi sitter igjen med
Vi startet med et spørsmål: hva er den egentlige ledigheten? Det ærlige svaret er at vi ikke vet nøyaktig, og at ingen andre gjør det heller, fordi fremleievolumet ikke tallfestes offentlig. Det i seg selv er et poeng verdt å ta med seg. Et marked som ikke måler hvor mye areal som fremleies, har et blindt punkt akkurat der konkurransen er i ferd med å endre karakter.
Det vi tror, er dette. Den offisielle ledigheten undervurderer trolig markedet noe, men ikke voldsomt, siden annonsert fremleie allerede telles med. Den virkelige usikkerheten ligger i det betalte, men ubrukte arealet som ennå ikke har nådd markedet, en skjult kapasitet som kan utløses raskt hvis stemningen tipper. Og drivkraften bak det hele er renta. Så lenge Norges Bank holder foten på bremsen mens Riksbanken har sluppet opp, vil norske leietakere fortsette å sitte stille og fremleie det de ikke trenger, mens svenskene flytter.
Et par ting er verdt å følge fremover. Begynner Norges Bank å kutte, kan reforhandlingstrenden snu mot mer flytting og reell absorpsjon, og noe av det skjulte arealet vil enten leies ut for godt eller forsvinne fra regnskapene. Passerer Oslo-ledigheten åtte prosent samtidig som flere fremleieobjekter kommer på markedet, blir presset på effektiv leie i sekundærsegmentet merkbart. Og skulle noen i bransjen faktisk begynne å tallfeste fremleievolumet, ville vi alle fått et riktigere bilde av markedet vi opererer i.
Inntil da forblir den skjulte ledigheten nettopp det. Skjult. Men for en leietaker som leter, og for en gårdeier som vil forstå hvem de egentlig konkurrerer mot, er det verdt å vite at den finnes, og at den vokser hver gang noen blir sittende stille i båten med en etasje for mye.
Kilder: UNION (Leiemarkedet våren 2026, Transaksjon våren 2026), DNB Næringsmegling, Eiendomsspar (OsloStudiet 2026), Malling & Co, Norges Bank, Sveriges Riksbank, Handelsbanken, JLL (Stockholm/Nordics Office), Statsbygg (Statens lokaler 2024), Ericsson og Castellum, samt Spacefinders egne observasjoner fra markedet.
