For noen år siden var rollefordelingen i det fleksible kontormarkedet ganske ryddig. Gårdeieren eide bygget, og en operatør som Spaces, Regus eller Evolve leide et areal, innredet det og solgte medlemskap videre. Gårdeieren fikk en leietaker på en lang kontrakt, operatøren tok driftsrisikoen, og leietakeren fikk fleksibilitet uten å binde seg. Alle hadde sin plass i næringskjeden.
Det bildet er i ferd med å endre seg. KLP Eiendom har sitt eget ROM. Thon Eiendom har Thon Flex. Braathen Eiendom står bak Flyt. Höegh Eiendom driver Ö på Solli plass. Schage Eiendom har Arena by Schage i Skøyen Atrium, Ragde Eiendom åpnet The Box i Sannergata 2 i 2025, og OBOS samlet hele satsingen sin i Collektivet da Construction City på Ulven slo opp dørene samme år. Felles for dem alle er at gårdeieren ikke lenger nøyer seg med å være utleier. De har blitt operatør selv.
Spørsmålet er hvorfor. Er det bare en elegant måte å fylle areal som ellers ville stått ledig, eller svarer gårdeierne på noe leietakerne faktisk etterspør? Og hvis du driver et eget konsept, eller vurderer å starte ett, hva er egentlig forskjellen på å eie konseptet selv og å leie deg inn hos en operatør?
Et marked under press
Bakteppet er verdt å ta med seg. UNIONs ferskeste coworkingundersøkelse, med måletidspunkt januar 2025, tegner et marked som har strammet seg kraftig til. Det finnes 44 aktører og rundt 13 500 fleksible arbeidsplasser i Stor-Oslo. Belegget har falt til 69 %, ned hele 11 prosentpoeng på ett år. Samtidig har break-even-belegget, altså det aktørene selv mener de må ligge over for å tjene penger, steget til 82 %. Resultatet er ubehagelig: bare 40 % av sentrene oppgir at de driver lønnsomt, mot 70 % året før.
Med andre ord ligger det typiske senteret i dag godt under sitt eget lønnsomhetspunkt. Snittprisen for et privat kontormedlemskap er omtrent 8 100 kr i måneden, men inntjeningen per tilgjengelige arbeidsplass faller. Aktørene peker på at nærhet til kollektivtilbud og høy servicegrad er det som avgjør konkurransen, og at små bedrifter er den viktigste målgruppen.
Det mest interessante signalet for gårdeiere ligger likevel et annet sted i undersøkelsen. Halvparten av aktørene melder nå om økt konkurranse fra «vanlige kontorlokaler», fordi fleksibiliteten i tradisjonelle leiekontrakter har økt. For to år siden var det bare 16 % som trakk frem dette. Når gårdeierne begynner å tilby kortere bindingstid og mykere vilkår i ordinære lokaler, spiser de altså av markedet til de rene operatørene. Og når gårdeieren i tillegg bygger sitt eget kontorfellesskap, gjør den noe mer enn å konkurrere på vilkår. Den tar hele verdikjeden hjem.
Gårdeierne rykker inn på banen
Trenden er ikke ny, men den har akselerert. KLP Eiendom, en av landets aller største eiendomsbesittere, har drevet kontorfellesskap helt siden 2012 og samlet det under merkenavnet ROM, rettet mot små bedrifter og oppstartsselskaper. Thon Eiendom lanserte Thon Flex i 2018, et nøkkelferdig konsept med møblerte kontorer på sentrale Oslo-adresser og tre måneders gjensidig oppsigelse. Braathen Eiendom startet Flyt samme år, og har siden utvidet til flere tusen kvadratmeter på tvers av Vika og Bjørvika, der kontorfellesskapet er buntet sammen med møterom, auditorier og servering.
De siste årene har flere kommet til. Höegh Eiendom åpnet Ö i Parkkvartalet i Parkveien rett bak Slottet, og har siden utvidet til Indekshuset på Solli plass og til Ski. Schage Eiendom tilbyr fullservice coworking gjennom Arena by Schage i Skøyen Atrium, ett av Oslos største kontorbygg. Ragde Eiendom åpnet The Box i Sannergata 2 i 2025, et totalrenovert signalbygg på Grünerløkka som også huser Ragdes eget hovedkontor i toppetasjen. Og da OBOS åpnet Construction City på Ulven i august 2025, et bygg på over 100 000 kvadratmeter, ble to hele etasjer viet til kontorfellesskapet Collektivet, en bransjehub for bygg, anlegg og eiendom med over femti selskaper allerede på plass.
Norwegian Property har for sin del drevet Business Village i Verkstedhallene på Aker Brygge i egen regi helt siden 2013, et av de tidligere eksemplene på at en stor og børsnotert gårdeier tar fleksrollen selv. Trenden har dessuten for lengst beveget seg ut av sentrum. I Lørenskog åpnet kunnskapshuset Lius i desember 2025, drevet av samarbeidsnettverket Lørenskog i Utvikling, og fylte 1 700 kvadratmeter med nærmere femti selskaper på kort tid. Lius minner oss om at det ikke bare er tradisjonelle gårdeiere som bygger fellesskap, og at fleksible konsepter ikke lenger er forbeholdt de mest sentrale kontoradressene.
Vurderingen vår er at dette ikke er tilfeldige utspill. Når så ulike aktører, fra et pensjonskasseeid kjempeselskap som KLP til et familieselskap som Höegh, lander på den samme konklusjonen, handler det om noe strukturelt. Gårdeierne har sett etter en grunn til å ta plassen i egen regi, og de har funnet flere.
Hvorfor gjør de det selv?
Det går an å lese motivasjonen på to måter, og sannheten er trolig en blanding av begge.
Den første er defensiv. DNB Næringsmegling har i sin investorundersøkelse blant landets største gårdeiere funnet at flere lager egne flekskonsepter rett og slett fordi de mener de uansett ender opp med å ta mye av nedsiden når de samarbeider med en ekstern operatør. Erfaringen fra de siste årene er at nedsidebeskyttelsen i en omsetningsbasert avtale kan vise seg svak idet markedet stopper opp. Da blir resonnementet enkelt: skal vi først bære risikoen, kan vi like gjerne beholde oppsiden også. Flere svarte i undersøkelsen at hvis de først skal drive med coworking, så vil de gjøre det selv.
Den andre lesningen er offensiv. De samme gårdeierne tror at leietakernes ønske om fleksibilitet bare kommer til å vokse, og de vil posisjonere seg for å ta del i den veksten. De trenger heller ikke å tjene penger fra første dag, slik en hardt presset operatør må. En gårdeier kan se kontorfellesskapet som en buffer i porteføljen, en serviceforhøyer for de ordinære leietakerne og et utstillingsvindu for bygget, og samtidig akseptere at lønnsomheten kommer over tid.
Höegh Eiendom uttrykker den offensive logikken godt. Salgsansvarlig for Ö har påpekt at fordi selskapet kan eiendomsfaget fra før, var det helt naturlig å satse på et kontorfellesskap de drifter selv. Ö i Parkkvartalet er dessuten bygget på en hybridmodell der ordinær leie og medlemskap i kontorfellesskap tilbys på samme adresse. Større selskaper får tilgang til møtefasiliteter etter behov, mindre selskaper får en fleksibel medlemsmodell, og gårdeieren får utnyttet fellesarealene mer effektivt. Det er en modell som er vanskelig å kopiere for en operatør som bare disponerer en etasje på korttidskontrakt.
Den tredje, mer jordnære drivkraften skal man ikke undervurdere: areal som er krevende å leie ut på vanlig vis, kan få nytt liv som fellesskap. Men poenget i 2026 er at de beste konseptene ikke lenger handler om å fylle restarealer. De handler om å eie hele leietakeropplevelsen.
Lærdommen fra Evolve og WeWork
For å forstå hvorfor gårdeierne er blitt skeptiske til den klassiske operatørmodellen, er det nok å se tilbake på 2023. Malling & Co har beskrevet forretningsmodellen presist: operatørene låner inn langt og låner ut kort. De binder seg til lange leiekontrakter med gårdeieren, men selger medlemskap som kan sies opp på noen måneders varsel. Så lenge belegget er høyt, går regnestykket opp. Når etterspørselen svikter, sitter operatøren igjen med faste forpliktelser og fallende inntekter.
Det var akkurat det som skjedde. Evolve og eierselskapet RCR Flex meldte oppbud rett før jul i 2023, og morselskapet Recreate ble selv slått konkurs våren etter, med rentebærende gjeld i størrelsesorden 1,5 milliarder kroner. Omtrent samtidig begjærte WeWork seg konkursbeskyttet i USA, og de to Oslo-sentrene på Haakon VIIs gate og Tjuvholmen ble lagt ned, der Spaces overtok det ene lokalet. Paradokset er at nettopp disse nedleggelsene ryddet tilbudssiden og løftet belegget for de gjenværende sentrene opp mot 80 %.
Men historien om Evolve stopper ikke ved konkursen, og det er en viktig nyanse. Konseptet er bygget opp igjen, og passerte 10 000 kvadratmeter sommeren 2026 etter å ha signert nye lokaler i Stavanger. I dag har Evolve lokasjoner i Oslo, Asker, Tønsberg, Skien og Stavanger, og daglig leder Andreas Bjørshol peker på et tydelig skifte i hvordan selskaper vil bruke kontorene sine: flere ønsker kortere bindingstid og tilgang til gode fasiliteter uten å ta hele investeringen selv.
Det forteller oss to ting på en gang. Selve etterspørselen etter fleksibilitet er reell og robust nok til å bære en gjenoppbygging. Men måten man finansierer og risikofester den på, avgjør om man overlever en nedtur. Det er den erkjennelsen gårdeierne nå handler på.
Mellommann, egenregi eller ren operatør
For en gårdeier som skal velge strategi, er det tre realistiske posisjoner, og de har hver sine fordeler og ulemper.
Å leie ut til en operatør er den enkleste. Gårdeieren slipper driftsrisiko og kompetansebygging, og får en spesialist med merkevare og fagfolk inn i bygget. Ulempen er at kontantstrømmen bare er så solid som operatøren. Faller operatøren, slik Evolve og WeWork gjorde, kan en hel etasje stå tom over natten. Et tilleggspoeng som er lett å overse: hvert senter er ofte organisert som et eget selskap som kan slås konkurs uten å trekke morselskapet med seg.
Å drive konseptet i egen regi gir gårdeieren full kontroll og hele oppsiden, og kutter en fordyrende mellommann. Gårdeieren kan tilby en mykere form for fleksibilitet enn operatørenes korte oppsigelser, for eksempel å justere areal lenger ut i leieforholdet mot en kostnad, og kan knytte fellesskapet tett til resten av byggets servicetilbud. Til gjengjeld må gårdeieren bygge opp et dedikert vertskap og en driftskompetanse som de færreste eiendomsselskaper har internt. Som UNION har påpekt: på samme måte som svært få gårdeiere drifter hotellene sine selv, bør mange tenke seg godt om før de gir seg ut på et coworkingeventyr i egen regi.
Den rene operatøren, som Spaces og Regus under IWG-paraplyen, eller en uavhengig aktør som Share Spaces, har fokuset og nettverkseffektene som gårdeieren mangler. IWG kan tilby et medlem tilgang til lokasjoner i mer enn hundre land, noe en nyetablert gårdeier aldri kan matche. Svakheten er den finansielle sårbarheten i å låne inn langt og ut kort, og at kapitalmarkedet etter 2023 ser med strengere blikk på modellen. Det fordyrer finansieringen for alle ledd.
Alt henger på avtalerammeverket
Hvis du er en uavhengig operatør, eller en gårdeier som velger å bruke en, er det balansen i avtalen som avgjør om samarbeidet tåler en nedtur. Lærdommen fra de siste årene er at ren, lang fastleie kombinert med korte, oppsigelige medlemskap er en farlig miks i et marked med 69 % belegg.
Bevegelsen går derfor mot å dele risikoen. En omsetningsbasert leie lar gårdeieren ta del i oppsiden når senteret går godt, men den bør alltid ha et gulv, en fast minimumsleie som dekker gårdeierens kostnader. Uten et slikt gulv blir nedsidebeskyttelsen en illusjon, slik flere gårdeiere erfarte da omsetningen forsvant. Internasjonalt har dette utviklet seg raskt: meglerhuset Savills og deres flexmerkevare Workthere melder at managementavtaler og hybridmodeller, der gårdeier og operatør deler både risiko og fortjeneste, nå er den foretrukne vekstmodellen, og at andelen i Europa ventes å passere 70 %.
Poenget er at både gårdeiernes egne konsepter, managementavtaler og såkalte white label-løsninger vokser samtidig. Det er tre ulike svar på den samme erkjennelsen: ren fastleie fordeler ikke risikoen riktig i et fleksmarked.
INC.-modellen: når serveringen tar plassen
En av de mest interessante aktørene passer ikke inn i noen av de vanlige båsene. INC. er et coworkingkonsept fra 4Service, en stor norsk leverandør av mat og facility management. Da Compass Group Norge fullførte oppkjøpet av 4Service tidlig i 2025, havnet INC. inn under et av verdens største serverings- og servicekonsern, med over en halv million ansatte globalt. Det spesielle er at en serviceaktør her tar leieareal selv og bunter sammen kontorfellesskap med kantine, møterom, konferanse og resepsjon.
Mønsteret går igjen flere steder. På Skøyen leier Fram Eiendom ut den fredede gamle trikkestallen i Karenslyst Allé 10, kjent som Jernstøperiet, til INC., og servicetjenestene løper på tvers av fire av Fram sine bygg i samme gate, slik at kvartalet fungerer som ett sammenvevd fellesskap. På Hammersborg Torg har OBOS Eiendom gått sammen med INC. om et stort areal med innflytting fra 2027, der Compass også skal levere servicetjenester på resten av bygget.
Dette skiller seg fundamentalt fra ren coworking. For en vanlig operatør er kontoret produktet. For INC. er servicemarginen på mat, drift og fasiliteter en sentral del av forretningsmodellen, og kontorarealet fungerer like mye som en kanal for å selge tjenester. Det gjør serverings- og driftsaktører til en helt ny type konkurrent, og samtidig en mulig partner, for både gårdeiere og rene operatører.
Nettopp Hammersborg rommer dessuten en treffende ironi om hvor markedet beveger seg. OBOS flyttet sitt eget hovedkontor bort fra Hammersborg og inn i Construction City på Ulven, der de driver kontorfellesskapet Collektivet selv. Inn på den ledige plassen på Hammersborg kommer altså Compass med INC. Den ene gårdeieren tar coworking i egen regi i sitt nye bygg, mens en serveringsgigant overtar fleksrollen i det gamle. Et beslektet bilde finner vi på Harbitz Torg, der Compass i sin tid driftet coworkingen i Møller Eiendoms bygg, en plass som senere er overtatt av Regus. Det minner oss om at «gårdeier i egen regi» ikke er en enveiskjørt trend, men ett av flere svar som lever side om side.
Hva betyr dette for bransjen?
For en gårdeier som sitter på et attraktivt bygg ved et kollektivknutepunkt, er egen regi blitt en reell mulighet, men den krever at man tar driften på alvor. Når break-even ligger på 82 % og snittbelegget er 69 %, er marginen for å lykkes på egen hånd liten. Det taler for å starte i det små, gjerne i areal man uansett strever med å leie ut, og bygge kompetanse derfra. Vil man heller bruke en operatør, er lærdommen at avtalen må dele risikoen reelt, med et gulv som beskytter gårdeieren og en oppside som motiverer operatøren.
For de rene operatørene er beskjeden at differensiering teller mer enn volum. De to faktorene aktørene selv rangerer høyest, nærhet til kollektiv og servicegrad, er nettopp der gårdeierne og servicebuntene som INC. har sine fortrinn. Skal en uavhengig operatør forsvare plassen sin, må den enten matche den opplevelsen eller tilby noe gårdeieren ikke kan, som et nettverk på tvers av byer og land.
Det vi sitter igjen med, er et marked som er i ferd med å sortere seg på nytt. Skillet mellom gårdeier og operatør viskes ut, og de som lykkes er de som kontrollerer mest av leietakeropplevelsen samtidig som de har fordelt risikoen klokt. Et par tall er verdt å følge fremover. Krysser belegget tilbake over break-even i neste UNION-undersøkelse, snur lønnsomhetsbildet. Fortsetter andelen som peker på konkurranse fra vanlige kontorlokaler å stige, er det et tegn på at gårdeiernes mykere fleks vinner terreng. Uansett hvilken vei det går, blir det stadig viktigere for en leietaker å ha noen som kjenner hele markedet, både de rene operatørene og gårdeiernes egne konsepter, og som kan se forskjellen på et godt og et dårlig tilbud. Det er den jobben vi i Spacefinder gjør hver dag.
Kilder: UNIONs coworkingundersøkelse (vinter 2024 og 2025), DNB Næringsmegling, Malling & Co og Savills/Workthere, samt aktørenes egne nettsider og pressemeldinger.
