Et kontor på 200 m² koster rundt 390 000 kr i året i leie på Økern og rundt 820 000 kr i sentrum, regnet ut fra midtpunktet i prisintervallene. Hvor i byen dere velger å sitte, er det som påvirker kontorbudsjettet mest.
Leieprisene for kontor i Oslo ligger i 2026 fra rundt 1 300 kr per m² i året i ytre by til 6 300 kr i Vika og på Aker Brygge. I denne guiden går vi gjennom prisene område for område og forklarer hva som kommer i tillegg til selve leien.
Prisene er hentet fra Kontorkalkulatoren, som vi oppdaterte i oktober 2026. Tallene er kvalitetssikret mot markedsrapporter fra Malling & Co, UNION og DNB Næringsmegling og beskriver moderat til høy standard i hvert område, ikke toppleie. All leie er oppgitt i kroner per m² i året, eksklusive felleskostnader og mva. Det er samme måte meglerhusene oppgir leie på, og gjør det enkelt å sammenligne.
Slik ser kontormarkedet i Oslo ut i 2026
Kontormarkedet i Oslo er roligere enn for et par år siden. DNB Næringsmegling målte kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum til 8,0 % per 30. september 2026, opp fra 7,3 % ett år tidligere. Ifølge Malling & Co var gjennomsnittlig signert leie i Oslo 3 100 kr per m² i andre kvartal 2026, omtrent på samme nivå som året før.
Snittet skjuler likevel at markedet går i to retninger. Leiene i sentrum steg med 5 % på ett år, mens randsonen øst for sentrum falt med 7 % i samme periode. Nydalen skilte seg ut med en økning på 14 % og det høyeste leienivået området har hatt. Etterspørselen trekker også mot sentrum. Malling registrerte i vår at 84 % av leiesøkene gjaldt sentrumsområdene, den høyeste andelen de har målt.
For dere som leietaker betyr det at forhandlingsrommet varierer mye med området. På Økern var ledigheten 14,5 % og på Bryn 11,1 % i Mallings sektorrapport fra april. Også i Vika, på Aker Brygge og Tjuvholmen har ledigheten steget, til rundt 11 % ved inngangen til året ifølge DNB Næringsmegling, etter mange år på 3 til 4 %. I Bjørvika er det derimot trangt, med en ledighet på 2,1 %.
Toppleien, altså det de aller beste lokalene oppnår, ligger mellom 6 500 og 6 800 kr per m² i Vika og på Aker Brygge ifølge Malling og UNION. Malling anslo i april at leiene i Stor-Oslo stiger med 2,4 % i 2026, som er litt mindre enn den generelle prisveksten. Vil dere lese mer om hva som driver etterspørselen, har vi skrevet om hvorfor hjemmekontoret krymper og hva det betyr for kontormarkedet.
Hva påvirker leieprisen?
Fem forhold avgjør mest hva dere ender opp med å betale. Det første er beliggenheten. Nærhet til sjøen og til knutepunkter som Nationaltheatret og Oslo S trekker prisene opp, og de dyreste områdene i Oslo koster mer enn fire ganger så mye som de rimeligste.
Det andre er standarden på bygget. Nyere og rehabiliterte bygg med god energiklasse, moderne ventilasjon og gode fellesarealer ligger i øvre del av intervallene. Eldre bygg som trenger oppgradering, ligger i nedre del.
Det tredje er hvor stor dere er som leietaker. Malling beskriver et marked der de største leietakerne har få alternativer i sentrum, mens mindre leietakere har mange å velge mellom. Det gir små og mellomstore selskaper en god posisjon i 2026.
Det fjerde er leieperioden. Gårdeiere verdsetter forutsigbarhet, og en lengre leieperiode gir ofte bedre betingelser i form av lavere leie, leiefrie måneder eller større bidrag til tilpasninger av lokalet.
Det femte er markedet i området akkurat nå. Høy ledighet gir rom for å forhandle, mens lav ledighet gjør at gode lokaler blir leid ut raskt.
Kontorpriser i Oslo område for område
Vi har delt Oslo inn i fire prisnivåer. Alle tall gjelder leie i kroner per m² i året, eksklusive felleskostnader og mva. Prisene beskriver moderat til høy standard, så de beste lokalene i hvert område kan ligge over intervallet.
Over 4 000 kr: Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Bjørvika
Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen er Oslos dyreste kontorområder, med leie fra 4 300 til 6 300 kr per m². Ledigheten har økt det siste året, og flere gårdeiere er mer åpne for å forhandle enn de har vært på lenge. Se ledige kontorlokaler i Vika og på Aker Brygge.
Bjørvika ligger fra 4 200 til 5 500 kr. Området består i stor grad av nye bygg og ligger rett ved Oslo S. Med en ledighet på rundt 2 % er det få ledige lokaler, og gode objekter blir raskt leid ut.
Fra 2 500 til 5 000 kr: sentrum og vestkanten
Sentrum ligger fra 3 200 til 5 000 kr. Spennet er stort fordi området rommer alt fra rehabiliterte bygårder rundt Karl Johan og i Kvadraturen til eldre bygg som trenger oppgradering. Malling venter at leiene i Kvadraturen og indre sentrum stiger mer enn i resten av byen det neste året. Se ledige kontorlokaler i sentrum.
Solli plass ligger fra 3 000 til 4 600 kr, og Frogner fra 2 500 til 4 200 kr. Her ligger mange av kontorene i bygårder, noe som gir et godt utvalg av mindre lokaler med sentral adresse.
Skøyen ligger fra 2 900 til 4 100 kr. Området har blitt et eget kontorsentrum vest i byen, med tog, trikk og buss rett utenfor døren. Se ledige kontorlokaler på Skøyen.
Majorstuen ligger fra 2 800 til 4 200 kr. Ledigheten var 3,8 % i april ifølge Malling, blant de laveste i byen. Se ledige kontorlokaler på Majorstuen.
Fra 1 700 til 3 600 kr: indre øst, Nydalen og Helsfyr
Dette er prisnivået der mange små og mellomstore selskaper finner det beste forholdet mellom pris, standard og beliggenhet.
Grünerløkka ligger fra 2 000 til 3 200 kr, Grønland fra 2 000 til 3 600 kr og Tøyen fra 1 700 til 3 000 kr. Indre øst har fått flere rehabiliterte bygg de siste årene, og de beste lokalene på Løkka og Grønland kan ligge noe over intervallet. Se ledige kontorlokaler på Grünerløkka og på Tøyen.
Nydalen ligger fra 2 200 til 3 100 kr. Området har hatt en leievekst på 14 % det siste året, og de beste byggene nærmer seg nå toppen av intervallet. Se ledige kontorlokaler i Nydalen.
Ullevål og Adamstuen ligger begge fra 2 200 til 3 200 kr, med kort vei til både sentrum og Ring 3.
Kværnerbyen ligger fra 2 000 til 3 000 kr, Helsfyr fra 2 000 til 2 900 kr og Ensjø fra 1 800 til 2 800 kr. Helsfyr og Ensjø er etablerte kontorområder med T-bane og kort vei til Ring 3. Ledigheten var over 10 % i Mallings rapport fra april, og det gir godt forhandlingsrom.
Fra 1 300 til 2 600 kr: Økern, Bryn og ytre by
Bryn og Vinderen ligger begge fra 1 700 til 2 600 kr, og Hasle og Løren fra 1 600 til 2 500 kr. Hasle og Løren har vokst mye de siste årene og har T-bane rett utenfor døren.
Økern ligger fra 1 500 til 2 400 kr. Området er i stor utvikling, men hadde den høyeste ledigheten av områdene Malling måler, med 14,5 % i april. For leietakere gir det noen av de beste forhandlingsmulighetene i byen. Se ledige kontorlokaler på Økern.
Alna ligger fra 1 300 til 2 000 kr, mens Grorud og Nordstrand ligger fra 1 300 til 1 900 kr. Dette er de rimeligste kontorområdene i Oslo, og de passer for selskaper der lav leie og parkering betyr mer enn en sentral adresse.
Kontorpriser rundt Oslo: Bærum, Asker, Follo og Lørenskog
Lysaker ligger fra 2 200 til 3 200 kr og er det dyreste kontorområdet i Bærum, med tog til Nationaltheatret på under ti minutter. Fornebu ligger fra 1 800 til 2 600 kr, Sandvika fra 1 600 til 2 600 kr og Høvik fra 1 500 til 2 300 kr. Se ledige kontorlokaler på Lysaker.
Asker sentrum ligger fra 1 600 til 2 400 kr.
I Follo ligger Ski fra 1 500 til 2 300 kr og Kolbotn fra 1 300 til 2 000 kr. Lørenskog ligger fra 1 300 til 2 300 kr. Det finnes lite meglerstatistikk for Follo og Romerike, så intervallene der bygger på enkeltannonser og nærliggende områder.
Ser dere etter kontor i Drammen, Bergen, Stavanger, Tønsberg eller Molde, finner dere oppdaterte prisnivåer for hvert område i Kontorkalkulatoren.
Felleskostnader og andre kostnader som kommer i tillegg
Felleskostnadene dekker drift og vedlikehold av bygget og fellesarealene, som renhold av fellesarealer, energi til oppvarming og ventilasjon, vakthold og forvaltning. I Oslo ligger de typisk fra rundt 400 til over 600 kr per m² i året, høyest i nyere bygg med mange fellesfunksjoner. Ifølge Malling utgjør energi og drift og vedlikehold til sammen nesten to tredjedeler av felleskostnadene. Dere betaler normalt et akontobeløp gjennom året, som avregnes mot de faktiske kostnadene i etterkant. Les mer om hva som inngår i felleskostnadene.
Leie og felleskostnader oppgis eksklusive mva. For selskaper som er registrert i Merverdiavgiftsregisteret, er avgiften normalt en nøytral post. Driver dere virksomhet utenfor mva-systemet, for eksempel innen helse eller finans, bør dere avklare tidlig med utleier hvordan mva håndteres, fordi det kan påvirke den reelle leien.
De fleste utleiere krever sikkerhet for leien, enten som depositum på sperret konto eller som bankgaranti. Størrelsen varierer med selskapets økonomi og utleiers krav. Les mer om hva depositum ved leie av kontorlokaler innebærer.
Slik påvirker KPI-justeringen leien
De fleste leiekontrakter for næringslokaler reguleres årlig etter endringen i konsumprisindeksen (KPI), ofte med 100 % av endringen. Ifølge SSB steg KPI med 3,4 % fra september 2025 til september 2026. Med samme vekst vil en leie på 3 000 kr per m² øke med rundt 100 kr ved neste regulering. For et lokale på 300 m² betyr det rundt 30 000 kr mer i året.
Hvilken måneds indeks som brukes, står i leiekontrakten. Med KPI-kalkulatoren kan dere regne ut hvor mye leien deres skal justeres.
Leieperiode og forhandlingsrom i 2026
De fleste leiekontrakter for kontor løper fra tre til ti år. En lengre leieperiode gir gårdeier forutsigbarhet, og det kan dere bruke i forhandlingene. Vanlige innrømmelser er leiefrie måneder i starten av perioden, bidrag til tilpasninger av lokalet eller lavere leie de første årene.
I områder med høy ledighet, som Økern, Bryn, Helsfyr og vestre del av sentrum, har leietakere bedre forhandlingskort i 2026 enn på mange år. Har dere en kontrakt som snart løper ut, kan det lønne seg å sammenligne markedet før dere bestemmer dere.
Det finnes også lokaler som ikke vises i ledighetsstatistikken. Mange selskaper har mer areal enn de trenger og leier ut deler av det til andre. Les mer om den skjulte ledigheten og hva fremleie kan gi dere.
Når passer kontorhotell bedre?
I et kontorhotell betaler dere en fast pris per person i måneden, normalt med felleskostnader, strøm, internett, møbler og renhold inkludert. I sentrum koster et privat kontor fra 7 500 til 10 500 kr per person i måneden, i Vika og på Aker Brygge fra 8 500 til 13 000 kr, og i områder som Helsfyr fra 4 500 til 6 500 kr. UNIONs undersøkelse av coworkingmarkedet fra 2025 viste en median på 6 900 kr per person i måneden for et privat kontor.
Prisen per person kan virke høy sammenlignet med kvadratmeterprisen for et vanlig kontor, men da er strøm, renhold og møbler inkludert, og dere slipper å betale for tilpasninger. Forskjellen er derfor mindre enn den ser ut ved første øyekast. Kontorhotell passer ofte for team som vokser raskt, som trenger lokaler i kortere tid, eller som ikke vil binde seg til en lang leiekontrakt. For et stabilt team som skal sitte samme sted i flere år, er eget kontor som regel rimeligst.
Vi har samlet prisene for hvert område i artikkelen Hva koster kontorhotell og coworking i Oslo i 2026?
Slik finner dere rimelig kontor uten å gå ned i kvalitet
Den største besparelsen ligger nesten alltid i valget av område. Flytter dere fra sentrum til Helsfyr, Nydalen eller Lysaker, kan dere ofte få et lokale med god standard for rundt en tredjedel lavere leie, og fortsatt ha T-bane eller tog rett utenfor.
Det neste er å være realistisk på arealet. Tenk gjennom hvor mange som faktisk er på kontoret en vanlig dag, og hvor mange møterom dere bruker. Hver kvadratmeter dere ikke trenger, er penger spart hvert år gjennom hele leieperioden.
Vær også åpne for lokaler som trenger litt oppgradering. Et eldre lokale i et godt område kan bli et godt kontor med enkle tilpasninger, og gårdeier er ofte villig til å bidra.
Til slutt lønner det seg å starte søket i god tid. Da rekker dere å sammenligne flere alternativer og bruke dem i forhandlingene.
Slik hjelper vi dere videre
Hos Spacefinder samarbeider vi med de ledende eiendomsaktørene i Oslo og omegn, og hjelper dere å finne lokaler som passer behovet og budsjettet. Tjenesten er alltid gratis for leietaker, og vi har konsesjon fra Finanstilsynet. Første steg er en kort behovsanalyse. Deretter setter vi sammen aktuelle lokaler og blir med dere på befaring.
Ofte stilte spørsmål
Hva er gjennomsnittlig kontorleie i Oslo i 2026?
Ifølge Malling & Co var gjennomsnittlig signert leie for kontor i Oslo 3 100 kr per m² i året i andre kvartal 2026. Prisene varierer fra rundt 1 300 kr i ytre by til 6 300 kr i Vika og på Aker Brygge.
Hva er toppleien for kontor i Oslo?
Toppleien ligger mellom 6 500 og 6 800 kr per m² i året i Vika og på Aker Brygge ifølge Malling og UNION. Det er prisen for de aller beste lokalene, og de fleste leietakere betaler mindre.
Hvor mye er felleskostnadene for kontor i Oslo?
Felleskostnadene ligger typisk fra rundt 400 til over 600 kr per m² i året, i tillegg til leien.
Er det rom for å forhandle leien i 2026?
Ja, særlig i områder med høy ledighet som Økern, Bryn, Helsfyr og vestre del av sentrum. Vanlige innrømmelser er leiefrie måneder, bidrag til tilpasninger eller lavere leie de første årene.
Hvilke områder er rimeligst for kontor i Oslo?
Alna, Grorud og Nordstrand er de rimeligste områdene, med leie fra rundt 1 300 kr per m². Nærmere sentrum er Økern og Hasle/Løren gode alternativer, med leie fra rundt 1 500 kr.
Er leieprisene oppgitt med eller uten mva.?
Leieprisene i denne artikkelen er oppgitt eksklusive mva. og felleskostnader, som er vanlig i bransjen.
Hvor mye øker leien med KPI?
De fleste kontrakter reguleres årlig med endringen i KPI. Fra september 2025 til september 2026 steg KPI med 3,4 %, som gir rundt 100 kr mer per m² på en leie på 3 000 kr.
Hvor mye depositum må vi regne med?
Det varierer med selskapets økonomi og utleiers krav. Sikkerheten stilles som regel som depositum på sperret konto eller som bankgaranti.
