Alle snakker om BREEAM. Men det grønne stempelet du faktisk har krav på å se før du signerer, og som sier mest om din egen energiregning, er det nesten ingen leietakere som spør etter. Her er hva energimerket egentlig forteller deg.
Når vi går gjennom et lokale med en leietaker, er det som regel BREEAM-sertifiseringen folk har hørt om og spør om. Energimerket blir nesten aldri nevnt. Det er litt av et paradoks, for forholdet mellom de to er nærmest motsatt av oppmerksomheten de får. BREEAM er frivillig, og du kan ikke kreve det. Energimerket er lovpålagt, og du har full rett til å be om å se det før du skriver under. Det ene er et kvalitetsstempel gårdeieren kan velge å skaffe seg. Det andre er en attest loven sier at utleier skal legge frem for deg.
Vi får stadig spørsmål om hva denne bokstavkarakteren egentlig betyr, og om den er verdt å bry seg om når man «bare» skal leie. Det korte svaret er ja. Energimerket sier noe om hva bygget kommer til å koste deg å sitte i, om komforten på en kald januardag, og om hvor godt lokalet står seg de neste årene. Her går vi gjennom det du trenger å vite, og hvorfor energimerke og BREEAM ikke er to navn på det samme.
Hva energimerket egentlig er
Energimerking har vært obligatorisk ved salg og utleie av næringsbygg siden 2010, og ordningen forvaltes av Enova, med NVE som tilsynsmyndighet. Selve energiattesten gir bygget en karakter fra A til G, der A er best og G er dårligst, og den er gyldig i inntil ti år.
Det viktigste for deg som leietaker er at dette ikke er noe gårdeieren kan velge bort. Utleier plikter å legge frem en gyldig energiattest før leieavtalen inngås, og du har rett til å be om å få se den. For yrkesbygg er det dessuten en energirådgiver, ikke eieren selv, som skal beregne karakteren, fordi et næringsbygg har mer sammensatte tekniske anlegg enn en bolig. Kostnaden ved å skaffe attesten er gårdeiers, ikke din. Det er en eierkostnad, og ikke noe som uten videre kan legges inn i felleskostnadene med mindre det står svart på hvitt i avtalen.
Likevel er energistandarden i den norske bygningsmassen gjennomgående svak. Et flertall av de merkede byggene havner i den nedre halvdelen av skalaen, og det er fortsatt få bygg som når helt opp til A. Det betyr i praksis at et godt energimerke er et reelt konkurransefortrinn for et lokale, ikke en selvfølge.
Beregnet, ikke målt: derfor er merket ingen strømregning
Her er en nyanse det er verdt å forstå. Energikarakteren er beregnet, ikke målt. Den sier noe om bygningskroppen og de tekniske anleggene under normalisert bruk, altså hvor energieffektivt selve bygget er konstruert. Den sier ingenting om hvordan akkurat din bedrift kommer til å bruke lokalet, eller hvor godt bygget faktisk driftes fra dag til dag.
Konsekvensen er at et bygg med energimerke B kan gi høyere regninger enn forventet hvis ventilasjon og varmestyring driftes dårlig, mens et bygg lenger nede på skalaen kan overraske positivt med god drift. Energimerket er derfor et godt utgangspunkt, men ingen fasit. Vårt råd er å be om både attesten og byggets faktiske energibruk de siste årene, hvis den finnes. Sammen gir de et langt bedre bilde enn bokstaven alene.
Energimerke og BREEAM er ikke det samme
Dette er forvekslingen vi oftest møter. Energimerket og BREEAM løser to helt forskjellige oppgaver.
Energimerket er smalt og obligatorisk. Det måler én ting, nemlig energi, koker det ned til én bokstav, og finnes fordi loven krever det. BREEAM er bredt og frivillig. Det er en miljøsertifisering som vurderer bygget på alt fra energi og inneklima til materialer, vann, transport og avfall, og gir en samlet karakter fra Pass til Outstanding. Den forvaltes av Grønn Byggallianse, koster atskillig mer, og verifiseres av en uavhengig tredjepart.
Poenget er at de to ikke følger hverandre automatisk. Et bygg kan være BREEAM-sertifisert og likevel ha et middels energimerke, fordi BREEAM måler mye mer enn energi. Og et eldre bygg kan ha et habilt energimerke uten å være BREEAM-sertifisert i det hele tatt. Som leietaker møter du alltid energimerket, siden det er lovpålagt, mens BREEAM først og fremst dukker opp i nyere og mer profilerte kontorbygg. Vil du gå dypere i hva BREEAM og grønne lån betyr for deg, har vi skrevet en egen gjennomgang av BREEAM, energimerke og grønne lån.
Det som endrer seg i 2026
Fra 1. januar 2026 ble energimerkeordningen lagt om for første gang på over ti år. Den gamle ordningen hadde to deler, en bokstavkarakter for energi og en fargeskala for oppvarming. Fargeskalaen er nå fjernet, og merket forenkles til én bokstav, slik vi kjenner det fra hvitevarer.
En detalj med stor betydning i Oslo er at bygg som varmes med fjernvarme nå vektes gunstigere enn før. I praksis kan en del eldre bygg med fjernvarme hoppe en eller flere karakterer uten at det er gjort fysiske tiltak overhodet. Det er verdt å huske hvis du sammenligner en attest fra før nyttår med en fra etter. Samtidig peker EUs reviderte bygningsenergidirektiv i retning av at de minst energieffektive yrkesbyggene må oppgraderes utover på 2030-tallet. Nøyaktig hvordan dette innføres i Norge er ennå ikke avklart, men retningen er tydelig, og den gjør et svakt energimerke til en risiko også for leietakeren, ikke bare for eieren.
Slik bruker du energimerket når du leter
Du trenger ikke bli ekspert for å bruke energimerket fornuftig. Det enkleste grepet er å be om å se energiattesten tidlig i prosessen, på samme måte som du ber om plantegninger og en oversikt over felleskostnadene. Behandle et merke fra A til C som et kvalitetsstempel, både for komfort og for fremtidige kostnader. Et merke på D eller E bør få deg til å spørre gårdeieren om det finnes planer for oppgradering. Lander bygget på F eller G, er det grunn til å ta opp både felleskostnadene og hva som skjer dersom nye krav tvinger frem en oppgradering i løpet av leieperioden.
Energimerket henger også sammen med totalkostnaden for lokalet, siden et energieffektivt bygg som regel gir lavere driftskostnader og dermed lavere felleskostnader over tid. Vil du regne på helheten, har vi sett nærmere på hvordan du beregner totalkostnaden for kontorlokaler. Og er du fristet av et lokale som virker mistenkelig billig, kan det være verdt å lese om de tilsynelatende rimelige lokalene som kan bli dyre å sitte i.
Dette er nettopp den typen vurdering vi hjelper leietakere med hver uke. Vi kjenner byggene bak annonsene, vet hvilke gårdeiere som har gjort jobben med energi og inneklima, og kan sile ut alternativene som faktisk passer behovet ditt. Skal du se på nye lokaler i Oslo, er du velkommen til å ta kontakt, så går vi gjennom markedet sammen.
Kilder: Enova (energimerkeordningen, karakterskalaen), NVE, Energidepartementet og regjeringen.no (ny energimerkeforskrift 2026), Direktoratet for byggkvalitet, Grønn Byggallianse (BREEAM-NOR), Norsk Eiendom, Eiendomshuset Malling & Co og Multiconsult, samt Spacefinders egne observasjoner fra markedet.
